Utawa digawe sawetara owah-owahan sing luwih apik, restorasi utawa adaptasi ing bagean sing penting saka properti utawa peralatan sing ambruk mudhun lan diganti.
Apa sing kita duwe iki minangka kesempatan kanggo nindakake panggonan parsial saka properti lawas lan nggayuh properti anyar.
Kita bakal menehi pitutur marang kowe babagan gagasan lan math sing ana ing posisi tartamtu, lan menehi tuladhane kanggo nggarap.
Idea: Yen Kita Ngganti Iku, Kita Bisa Nglebokna Lawas lan Ngilangake Properti Anyar
Mbayangno atap. (Ya, iku salah sijine conto sing menehi IRS ing regane akhir, plus gampang kanggo kita mbayangno, supaya contone kita bakal tetep karo kene.) FYI kanggo teks lengkap peraturan iki, waca TD 9689 , Panuntun babagan Dispositions of Property Depreciable Property. (Supaya adoh, iki mung panggonan online kanggo nemokake teks lengkap 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Supaya kita duwe klien sing nduweni properti rental. Klien nggantosaken atap. Atine lawas lan barang-barang sing didaur ulang utawa dibuang. Atap lawas ora ana maneh, nanging biaya saka bumbung kalebu ing biaya kabeh bangunan. Mbalik nalika klien dituku properti, klien mbayar siji rega, lan rega kasebut kanggo tanah lan bangunan, lan atap iku mesthi bagéan saka bangunan. Supaya biaya saka atap lawas ana ing biaya bangunan, sing ditindakake ing tax return klien lan disusuburake liwat 27,5 utawa 39 taun (kanggo omah utawa komersial properti rental, respectively).
Sifat parsial berarti ngurangi biaya atap lawas saka biaya gedung, mbuwang bongkahan tua, lan kapitalisasi lan miwiti depreciating atap anyar. Nggawe pangertèn?
Ana Going to Be a Lot of Math Involved
"Aku ora duwe wektu kanggo math," salah sijine CPA marang aku ing awal April. Iso dingerteni.
Ayo fokus ing apik iki klien kita. Apa kita nyedhiyakake atap lawas? Ya. Lan kita sade? Ora. Supaya ora ana hasil reged saka Advertisement. Dadi gain ing disposisi bakal nolak nol biaya basis sing isih, sing tegese kita duwe mundhut. Iku nomer income negatif sing bakal digawa menyang ngarep 1040 . Lan angka penghasilan negatif apa? Padha ngedhunake total income, ningkatake reged income reged, ngisor income kena bayar, lan pajak sing nyuda.
Nanging ngenteni ana liyane. Losses netepake penghasilan, lan iki berarti ngurangi penghasilan kanggo tujuan ngukur kerugian pasif kegiatan lan ngukur tuladha kaya net income tax income , tambahan Medicare tax, tax minimum alternatif , lan kabeh kabeh kalkulus sensitif liyane. Dadi yen sampeyan ora duwe wektu kanggo math, mungkasi lan aja math nalika sampeyan duwe wektu otak. Iku bakal entuk manfaat klien saiki lan ing mangsa ngarep.
Apa manfaate klien ing mangsa ngarep? Ya, amarga katon ing panyusutan akumulasi. Nalika kita mbuwang aset parsial, kita mbusak loro biaya lan panyusutan akumulasi saka aset asli. Kita entuk mundhut saiki sing dikurangi saiki. Lan kanthi ngurangi jumlah panyusutan, kita duwe kurang panyusutan kanggo mundur maneh yen lan nalika properti kasebut didol ing mangsa ngarep.
Aja lali kesempatan kanggo nyimpen dhuwit kaping pindho.
Langkah-langkah ing Cakraningrat
- Ukur biaya properti panggantos
- Nganggo biaya iki, kerja mundur kanggo ngukur biaya historis properti asli.
- We need a rate of change.
- Nggunakake tingkat owah-owahan, diskon biaya saiki bali menyang biaya sajarah.
- Dadi basis lan penyusutan.
- Buang aset parsial: ngitung gain utawa mundhut.
- Ibukutha lan wiwitan depreciating aset anyar.
Conto
Wajib pajak nduweni properti rental omah. Punika bukti sing penting:
Wajib pajek mundhut omah lan nyewa omah kasebut | |
Ditempelake ing tanggal layanan kanggo omah: | 09/01/2011 |
Biaya bangunan (ora tanah): | $ 250.000 |
Penyusutan sadurunge (liwat akhir 2013): | $ 20,833 |
Wajib mbayar ngganti bumbung | |
Roof ditempatkan ing layanan ing | 11/1/2014 |
Biaya saka atap anyar: | $ 12.000 |
Langkah 1: Ngukur Biaya Property Replacement
Iki minangka $ 12.000 kanggo atap anyar, ing conto ing ndhuwur. Ngendi nomer iki teka? Klien marang kula kabeh bukti pembayaran lan INVOICES kanggo roofers. We ditambahake expenses. (Saiki, mesthine, biaya arang tambah nganti angka babak, kayane rong rolas ewu ing ndhuwur.)
Langkah 2: Ukara Biaya Sejarah Property Original
Kanggo misahake biaya asli atap (utawa komponèn liya saka bangunan sing arep ditindakake kanthi parsial), IRS ngandarake bisa migunakake "cara sing wajar" kanggo nemtokake biaya asli anggere cara kasebut " terus-terusan diterapake ing kabeh bagean saka aset sing padha" (Peraturan Keuangan 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Supaya apa cara sing cukup?
- Kanggo restorasi mung , gunakake metode diskon Price Producer Price.
- Ngalokasikan biaya saka aset asli adhedhasar rasio saka biaya panggantos saka babagan parsial menyang biaya panggantos saka kabeh aset.
- Study babagan segregasi biaya.
- Cathetan Wajib Pajak.
"Biasane, sing paling umum, kita bisa ndeleng metode rollback Price Producer Index," ujare Phil Zaman , akuntan publik sing nyathet program pembelajaran ing CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Cara diskon Price Producer Price karya "mung kanggo restorasi," Zaman cautioned. Kita "ora bisa digunakake kanggo perbaikan / perbaikan utawa adaptasi."
"Discounting kaya kompunde kanggo kapentingan, nanging kanthi mbalikke," Zaman nerangake. Dheweke uga nyatake yen metode diskon iku minangka "paling pinuju metode resmi" sing kasebut ing Peraturan Departemen Keuangan 1.168 (i) -8.
Cara liya, Zaman ngendika, kanggo njupuk biaya penggantian komponen kasebut lan dibagi kanthi biaya panggantos kanggo kabeh aset. Iki nyebabake rasio sing banjur dikalikan dening biaya asli kabeh aset.
Cara katelu yaiku kanggo nyewa profesional kanggo nganakake studi pamisah biaya, sing wajib pajak "bisa dilakoni kapan wae," ujare Zaman.
Akhire, wajib pajak sing bener mbangun aset bisa nggunakake cathetan dhewe kanggo nemtokake biaya saben komponen.
Langkah 2A: Nemokake Rate Diskon nggunakake Indeks Price Produser
Pisanan, kita bisa nggunakake indeks Price Producer kanggo Barang Rampung utawa penerus, Indeks Price Produser for Final Demand .
- Indèks-indhuk kasebut bisa ditemokaké ing situs web data Biro Statistik Buruh.
- http://www.bls.gov/data/
- Banjur gulung mudhun menyang ngendi ngandika Prices - Produser .
- Banjur ing bagean kasebut ndeleng lokasi kasebut Data Komoditas kalebu indeks "headline" FD-ID .
- Saiki katon ing sisih tengen lan klik Pake Pilihan (lambang karo bintang).
- Iki menehi kita indeks beda saka kang kanggo Pick.
- "Umumé sampeyan nggunakake barang pungkasan utawa barang rampung (sanadyan disesuaikan miturut musiman)," pangandikan Zaman.
- Supaya bisa milih tuntutan Final - WPUFD4.
- Utawa milih Barang sing wis rampung - WPUSOP3000.
- Indeks indeks pungkasan diwiwiti saka sasi November 2009 lan terus maju.
- "Barang rampung (WPUSOP3000) bali menyang taun 1947," pangandikan Zaman.
- "Sampeyan bisa nyetel taun sing ditampilake ing sisih ndhuwur kaca," Zaman nunjuk.
- Zaman luwih ngelingake yen sampeyan pengin ngerjakake mung siji set indeks.
Nyalin data ppi sing relevan lan paste menyang spreadsheet.
Kanggo referensi, kene loro set data sing kudu kita gunakake kanggo conto kita.
Tabel 1. Indeks Price Produser - Komoditas Final Permintaan (WPUFD4) | ||||||||||||
Taun | Jan | Februari | Mar | Apr | Mei | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9 (P) | 110.5 (P) |
Tabel 2. Indeks Produser Price - Barang Barang Rampung (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Taun | Jan | Februari | Mar | Apr | Mei | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194,8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195.6 (P) |
Cathetan: Yen sampeyan ndeleng (R) ing jejere indeks, tegese angka wis direvisi. (P) tegese Pendahuluan. "Kabeh indeks ditrapake patang sasi sawise publikasi asli," ujare BLS.
Saiki kita bakal nemokake tingkat diskon.
Apartemen sewa iki asline ditugasake ing tanggal 1 September 2011. Kita nyorot ing indeks kandel (ndhuwur) kanggo tanggal kasebut.
Atap iki dilebokake ing layanan nalika 1 Nopember 2014. Mangkono, kita nyorot kanthi cetha indeks kasebut.
Punika bagean math. Kita nemokake owahan persentase antarane indeks loro. Ayo mulih karo PPI-Commodities Final Demand (Tabel 1). Matematika kaya iki:
Indeks ing tanggal sing ditemtokake kanggo pemugaran | 110.9 | Nov 2014 |
Indeks ing tanggal sing disetel kanggo komponen asli | 106.6 | Sept 2011 |
Persentase owahan antarane indeks loro | 0,040337711 | = (110.9-106.6) /106.6 |
Nyatake iki minangka persentase. | 4.0338% |
- Nggunakake Permintaan Final PPI-Komoditas, Aku duwe tingkat pangowahan (R FD ) sing padha karo 4.03%.
Ayo padha nindakake perkara sing padha, wektu iki kanggo Barang PPI-Komoditas (Tabel 2).
Indeks ing tanggal sing ditemtokake kanggo pemugaran | 198.1 | Nov 2014 |
Indeks ing tanggal sing disetel kanggo komponen asli | 192.6 | Sept 2011 |
Persentase owahan antarane indeks loro | 0,028556594 | = (198.1-192.6) /192.6 |
Nyatake iki minangka persentase. | 2.85566% |
- Nggunakake Barang Rampung PPI-Komoditas, Aku duwe tingkat pangowahan (R FG ) witjaksono 2,86%.
Kita saiki wis nemokake loro diskon tarif beda (R FD lan R FG ). Wiwit IRS ngidini kita nggunakake cara sing cukup, aku kudu mangerteni cara sing bakal dadi paling apik kanggo klienku. (Kita bakal nglakoni sing ing langkah 4, ngisor.) Sawise kita mutusake indeks sing digunakake, kita bakal nggawe cathetan sing ing file permanen klien supaya kita bakal ngelingi nggunakake cara sing padha nalika nindakake sembarang parsial ing properti rental sing padha.
Saiki kita wis rampung karo langkah 2A.
Langkah 2B: Nggunakake Rate of Change, Diskon Biaya Saiki sing Mbalik Kanggo Biaya Sejarah
Ana rong cara sing padha karo matématika kanthi ngitung diskon.
- Dibagi biaya gantian kanthi 1 + R; utawa
- Multiply biaya panggantos dening PPI kanggo sasi sing ditugasake ing awal lan dibagi dening PPI kanggo sasi kasebut diganti.
Loro-lorone kudu ngasilake jawaban sing padha. Kanggo brek, aku bakal nuduhake sampeyan mung cara pisanan wae.
Biaya ganti (RC) = $ 12.000
Rate of change (R) yaiku R FD = 4.03% utawa R FG = 2,86%
Yen R = R FD = 4.03% | Yen R = R FG = 2.86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12,000 / (104.03%) | 12,000 / (102.86%) | |
11.535.1341 | 11666.3426 | |
Biaya historis saka atap asal yaiku | $ 11,535 | $ 11,666 |
Dadi apa sing kita ucap kene? Amarga biaya sakabèhé bangunan (wiwitané 250.000), $ 11,535 utawa $ 11,666 sing dialokekake kanggo atap asli. Amarga iki njupuk biaya nyata kanggo ngganti gendheng ($ 12.000), lan ngurangi biaya iki kanthi nggunakake salah siji saka rong langkah saka Indeks Price Producer. Metode sing luwih apik kanggo klien kita? Kita bakal ngerti sing metu ing langkah 4.
Langkah 3: Segregate Basis lan Panyusutan
Tujuane kene kanggo misahake aset asli lan penyusutan dadi rong aset. Kanthi cara iki kita bisa mbuwang siji lan terus liyane.
Aku bakal nuduhake sampeyan asil pisanan, banjur kita bakal ngomong carane nggawe.
Basis segregasi lan panyusutan yen We Use R FD = 4.03% | ||
Asset | Basis sing ora disetel | Penyusutan sadurunge (liwat akhir 2013) |
Bangunan asli | 250.000 | 20,833 |
Sawise pemisahan: | ||
Bangunan (kurang atap lawas) | 238,465 | 19,872 |
Atine lawas | 11,535 | 961 |
Atap anyar | 12.000 | n / a |
Segregasi basis lan panyusutan yen kita Gunakake R FG = 2.86% | ||
Asset | Basis sing ora disetel | Penyusutan sadurunge (liwat akhir 2013) |
Bangunan asli | 250.000 | 20,833 |
Sawise pemisahan: | ||
Bangunan (kurang atap lawas) | 238.334 | 19,861 |
Atine lawas | 11,666 | 972 |
Atap anyar | 12.000 | n / a |
Wigati: angka basis lan panyusutan kanggo bangunan (atap kurang lawas) ditambah atap lawas nambah angka kanggo bangunan asli. (Sing, 238.465 + 11.535 = 250.000 kanggo basis; lan 19.872 + 961 = 20,833 padha kanggo penyusutan sadurunge, ing grafik nggunakake R FD ndhuwur.) Kita wis ora ilang basis utawa panyusutan. Kita mung nyilikake jumlah asli dadi loro aset sing kapisah.
Apa panyusutan sadurunge ing pungkasan taun 2013? Amarga piranti lunak tax kita bakal ngetung penyusutan kanggo 2014 yen kita sijine ing aset kanthi bener.
Carane njaluk angka kasebut? Jalur kapisan, sing ana hubungane karo bangunan asli, sing diwenehake saka piranti lunak pajeg kita utawa saka jadwal panyusutan klien nalika bali taun pungkasan.
Tokoh dasar kanggo atap lawas: kita kudu math munggah ing ndhuwur. Perhatikan angka 11.535 kanggo atap lawas. Iki R FD saka ndhuwur. Kita uga bisa nggunakake R FG .
Tokoh dasar kanggo bangunan kurang atap: kita njupuk basis asli lan ngurangi atap lawas.
Tokoh panyusutan kanggo bangunan sing kurang lawas atap lan kanggo atap lawas: ana rong cara kanggo nemokake iki. Ana cara William. Lan ana cara Phil Zaman. Cara William dadi kaya iki:
- Bagekake biaya historis saka atap lawas kanthi total biaya asli kanggo entuk persentase,
- Banjur diwenehi angka kanthi angka penyusutan asli kanggo nemokake penyusutan sing disebabake karo komponen diganti.
Lan cara Zaman? Ngetung panyusutan kanggo bangunan sing atos kurang lawas lan kanggo atap lawas.
Aku ngétung loro-lorone cara. Nggunakake metodeku, aku entuk $ 961.23 panyusutan sing disebabake ing atine lawas. Nggunakake metode Zaman, aku entuk $ 961.24 panyusutan sing disebabake ing atine lawas. Dadi, sawisé pambulatan, loro iki ngasilaké jawaban sing padha: $ 961. Nalika cara saya apik amarga kita bisa math ing spreadsheet, aku mikir cara Zaman sacara teknis cara sing akurat kanggo nindakake iki.
- Punika kalkulator Panyusutan ingkang paling sae ingkang kula dherekaken wonten ing Internet nalika ngetrapaken panaliten babagan artikel punika. Bookmark iki, minangka bakal luwih becik tinimbang sapisan.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Langkah 4: Ngitung Gain utawa Rugi ing Disposisi Sebagean
Punika asil, lan banjur bakal digali menyang rincian.
Yen R = R FD = 11,535 | |||
Kasar nerusake | -0- | (bahan dicopot) | |
Biaya basis komponen | 11,535 | ||
Kurang panyusutan sadurunge | (961) | ||
Penyusutan kurang saiki | -0- | Ayo nganggep nol kanggo saiki | |
Darmabakti basis | 10,574 | ||
Keuntungan utawa mundhut | (10,574) | ||
Yen R = R FG = 11,666 | |||
Kasar nerusake | -0- | (bahan dicopot) | |
Biaya basis komponen | 11,666 | ||
Kurang panyusutan sadurunge | (972) | ||
Penyusutan kurang saiki | -0- | Ayo nganggep nol kanggo saiki | |
Darmabakti basis | 10,694 | ||
Keuntungan utawa mundhut | (10,694) | ||
Cathetan: Aku ora nglirwakake panyusutan kanggo taun saiki. Kenapa? Kanggo tujuan langsung saiki, kita kudu mangerteni cara diskon sing bakal luwih apik kanggo klien kita. Lan iki bisa kita tindakake ing program spreadsheet. Nalika nglakokake pitungan gain / mundhut sing nyata, piranti lunak pajak kita bakal ngetung penyusutan taun saiki lan dilebokake ing panggonan sing bener.
Deleng ing asil loro kasebut. Gumantung marang metode kang dipilih kanggo tingkat diskon (R), kita kudu mundhut salah siji saka $ 10,574 (nggunakake indeks Permintaan Final) utawa $ 10,694 (nggunakake indeks Barang sing Rampung). Kang luwih apik kanggo klien tartamtu iki? Kurangé populasi $ 10,694.
Aku nggawe cathetan ing file klien sing dipilih kanggo nggunakake Barang Rampung PPI-Komoditas kanggo ngétung panggonan parsial ing properti rental iki. Lan saiki aku ngirim kalkulasi sing cocog (nggunakake R FG ) kanggo piranti lunak pajeg.
Saiki, ayo mikir babagan apa sing lagi dilakoni. Indeks Barang Sakbenere ngasilake asil sing luwih apik kanggo klien tartamtu iki. Apa ana cara aku bisa nyepetake proses nggawe keputusan supaya aku ora kudu nglakoni math? Aku sok dong mirsani sing (R FD ) 4,03% lan (R FG ) 2,86%, liwat pigura wektu sing relevan ing conto iki. Indeks barang rampung, sing nduweni tingkat pangowahan sing luwih murah, ngasilake basis historis sing luwih gedhe lan mundhut sing luwih gedhe. Aku nyinau yen tingkat pangowahan sing luwih murah bakal nyebabake basis historis sing luwih gedhe, lan kanthi mangkono dadi luwih gedhe. Aku bakal terus nglakoni kalkulasi loro nganti aku nemtokake manawa iki minangka pernyataan bener utawa ora.
Ayo Golongan Iki Kabeh
Klien kita ngganti bumbung ing properti rental. Biaya $ 12.000 kanggo nglebokake atap sing anyar. We ngitung yen biaya saka gendheng lawas yaiku $ 11,666 kanthi ngurangi biaya panggantos dening Indeks Price Producer. Ing skenario iki, PPI kanggo Barang Rampung kasebut dadi tingkat diskon sing paling nguntungake. Nggunakake biaya sajarah, kita misahake basis lan panyusutan sing ana hubungane karo atap lawas saka bangunan. Kita njaga rest of the building ing buku lan depreciating minangka normal. Kita mbuwang gendheng sing lawas, nyebabake mundhut $ 10.694. Kita nambahake gendheng anyar menyang bagean aset tetep saka piranti lunak pajeg kita lan miwiti depreciating kasebut.
Kepiye cara iki kanggo klien? Ora mung klien entuk kerugian $ 10,694 menyang kaca salah sawijining Formulir 1040, nanging uga ngurangi penghasilan kanggo watesan mundhut kegiatan pasif, sing uga mundhut manawa mundhut pasif ditolak taun iki. Luwih mundhut kegiatan pasif sing mundhak luwih nyuda pendapatan. Kanggo klien ing krenjang pajak 28%, kita bisa nyana tabungan pajak saka panggonan parsial dadi 10.694 x 28% = $ 2,994. Nanging amarga kita ngetokake penghasilan cukup kanggo mundhake karugian kegiatan luwih pasif, tabungan pajak nyata mung sekitar $ 4.000.
Dadi yen sampeyan mikir, bocah lanang, iki mesthi akeh math. Mungkin sijine dhuwit ekstra ing saku klien sampeyan bakal nambah motivasi sampeyan supaya bisa nyithak spreadsheet lan nyebabake sawetara angka.
Pandhuan luwih lanjut babagan Topik Pembenahan Deducting, Disposisi Parsial, lan "Perbaikan" anyar:
- Kanggo katrangan luwih lengkap babagan panggonan parsial, waca artikel Steve Nelson, Disposisi Parsial lan Anggaran Properti Nyoto Anyar ing Business Small Business Evergreen .
- Kanggo ringkesan "regs pambusakan," deleng artikelku, Nglakoni Pembenahan lan Bebungah Pangopènan.
- IRS Ndawakake Wektu Kanggo Nggawe Pamilihan Pengasingan Aset Parsial (Parker Tax Publishing, 29 September 2014).
- Deleng uga: IRS Rilis Rincian Rincian Nerangake Peraturan Perbaikan (Parker Tax Publishing, 14 Maret 2015).
- Peraturan Nyatane Property - Repair Regs Guidance and Resources (AICPA.org).
- Apa Wajib Pajak Apa Perlu Ngenali Kanggo Matengake Kanthi Peraturan Nyatane Final ( Penasihat Tax, AICPA.org, 1 April 2015).
- Final Set Repair Regs. Dikeluarkan ( Penasihat Pajak, AICPA.org, 1 Nopember 2014).
- Regs. Dispositions Pemerintah saka Property Depreciable (Jurnal akun, 13 Agustus 2014).
- Pungkasan Pajak Taun kanggo Klaim Beban kanggo Pre-2014 Dispositions Partial (Moss Adams, November 2014).
- TD 9689, Penyuluhan babagan Dispositions of Property Depreciable Property (IRS.gov)
- Publikasi 544, Sales and Other Dispositions of Assets (IRS.gov)