Definisi Properti Kaya-Kind Kuwi Nganti Nganti Tahun
Ketik ijol ijol ijol 1031. Kanggo akeh pembayar pajak, iki kaya dhuwit nempel saka langit.
1031 Exchange Nolak Pajak
1031 Exchange wis dikutip minangka alat panganggo kekayaan paling kuat sing isih ana kanggo para wajib pajak. Wis dadi bagean utama strategi sukses sing ora ana kaitane para ahli sihir sing ora kaétung lan uga ahli waris. Jeneng kasebut saka bagean 1031 saka Internal Revenue Code, ijol-ijolan pajak ditanggepi ngidini pembayar pajak kanggo ngedol income, investasi utawa properti bisnis lan ngganti karo properti kaya-jinis .
Capital gain ing Advertisement saka properti iki ditanggepi utawa postponed anggere aturan IRS kanthi teliti ngetutake. Iki minangka strategi pajak lan investasi sing wicaksana uga minangka alat perencanaan estate. Ing teori, investor bisa terus ninggalke kapital modal ing properti investasi nganti pati , sing bisa nyingkiri kabeh mau.
1984 Legislasi Diganti Sawetara Aspek
Ing wiwitan "ijol-ijolan kaya", istilah kasebut dijupuk kanthi harfiah lan kerep dadi masalah.
Umpamane, yen sampeyan duwe omah apartemen lantai telu sing pengin didol liwat 1031, sampeyan kudu nemokake bangunan apartemen bata liyane sing nduweni lantai telung sing nduweni swap. Banjur sampeyan loro bakal ketemu, lan ijol-ijolan bakal njupuk Panggonan.
Ing jaman kapungkur, ora ana watesan wektu kanggo ijol-ijolan.
IRS nuntut kontrol sing ketat ing proses kasebut, sing ngasilake Kongres ngliwati 1984 Bagian 1031 (a). Peraturan iki mbatesi ijol-ijolan ditanggepi, luwih ditetepake minangka "kaya-jinis" properti lan ngetokake wektu kanggo ngrampungake ijol-ijolan.
Kualifikasi
Properti nyata sing dianut kanggo bisnis utawa investasi sing nduweni kualifikasi kanggo 1031 Exchange. Panggonan pribadhi ora nduweni hak lan, ing umum, properti sing tetep ora cocog amarga cocok karo kategori properti sing didol. Liburan utawa omah-omah kaloro, sing ora dianakake minangka penyewanan ora cocog kanggo 1031 perawatan; Nanging, ana tes panggunaan ing Paragraf 280 kode pajeg sing bisa ditrapake kanggo properti kasebut. Pakaryan pajak kudu disuwun ing kasus iki.
Tanah, sing dikembangake, lan properti sing dituku kanggo disualek maneh ora layak kanggo perawatan ditanggulangi pajak. Simpenan, obligasi, cathetan, barang persediaan, lan kepentingan migunani ing kemitraan ora dianggep "kaya-jenis" properti kanggo tujuan ijol-ijolan.
Kanggo tundhuk minangka tukar 1031 dina iki, transaksi kasebut kudu mbentuk "ijol-ijolan" tinimbang mung salah sijine properti kanthi tuku liyane. Pisanan, properti sing didol lan properti gantian anyar kudu dianakake kanggo tujuan investasi utawa kanggo nggunakake produktif ing perdagangan utawa bisnis.
Wong kudu kaya "kaya-jinis" situs.
Jenis swap ngisor iki nyakup syarat kanggo ijol-ijolan "kaya-jenis" sing mumpuni:
- Kantor sing diganti dadi pusat perbelanjaan
- Pusat perbelanjaan diganti dadi lahan
- Tanah minangka panggantos bangunan industri
- Bangunan apartemen minangka ijol-ijolan kanggo bangunan industri
- Sewa kulawarga siji dituku kanggo penyewane ing umum (TIC) properti
Dina iki, sampeyan bisa ngganti bangunan apartemen bata kanggo lahan mentah, gudang, utawa gedung kantor cilik. Nanging, ana kendala wektu sing ketat, utawa 1031 Exchange ora bakal diijini, lan konsekwensi pajak bakal dileksanakake.
Sadurunge taun 1984, kabeh transaksi ditindakake bebarengan karo tutup lan transfer property sing didol, (Relinquished Property), lan tuku real estate anyar, (Penggantian Properti).
Saliyane masalah sing ditemoni nalika nyoba nemokake properti sing cocok, ana kesulitan karo transfer judhul bebarengan karo dana. Ora kaya dina iki.
Exchange 1031 sing ditundha ngindhari masalah sadurunge 1984, nanging tenggat wektu luwih kuat saiki dileksanakake. Pembayar pajak sing pengin ngrampungake ijol-ijolan, dhaptar lan pasar properti kanthi cara sing biasa. Nalika panuku mundur maju, lan kontrak tuku dileksanakake, bakul kasebut entuk persetujuan ijol-ijolan karo Intermediary Qualified sing, dadi, dadi penjual pengganti. Persetujuan ijol-ijolan biasane nyuwun kontrak pengabdian menyang Perantara. Tutup kasebut njupuk Panggonan lan, amarga penjual ora bisa ndemek dhuwit kasebut, Penengah nampa hasil kasebut amarga penjual.
Watesan Matesi Watesan Wektu
Ing wektu kasebut, watesan wektu pisanan, Peraturan 45-Dina kanggo Identifikasi diwiwiti. Wajib pajek kudu nutup utawa ngenali babagan nulis Properties Penggantian potensial ing waktu 45 dina saka nutup lan transfer properti asli. Wektu ora bisa ditawarake, kalebu akhir minggu lan preian, lan IRS ora bakal nggawe pengecualian. Yen sampeyan ngluwihi wates wektu, kabeh ijol-ijolan sampeyan bisa didiskualifikasi, lan pajak manawa sampeyan kudu ngetutake.
Jenis Properties Penggantian kanggo Ngenali:
- Telung sifat tanpa wigati marang nilai pasar sing padha.
- Sembarang jumlah properti anggere nilai pasar agregat ing mburi periode identifikasi ora ngluwihi 200% saka nilai pasar sing padha karo agregat properti sing diluputi ing tanggal transfer.
- Yen aturan telung properti lan aturan 200% wis ngluwihi, ijol-ijolan ora bakal gagal yen pajek mbayar ngasilake 95% saka nilai pasar agregat kabeh sifat sing diidentifikasi.
Apa Boot?
Realistis, paling investor ngetutake aturan telung properti supaya bisa ngrampungake amarga kudu milih lan milih sing paling apik kanggo wong sing bakal nutup. Umumé, gol iku kanggo dagang supaya ora bisa mindhah transfer "boot" lan tetep bebas saka ijol-ijolan.
"Boot" iku dhuwit utawa nilai pasar sing adil saka sembarang properti tambahan sing ditampa dening pembayar pajak liwat ijol-ijolan. Dhuwit kalebu kabeh awis sing padha, utang, kewajiban kanggo properti sing ditransfer. Iki minangka "non-kaya-jenis" properti, lan aturan governing iku nalika ijol-ijolan iku Komplek. Cukup, tanpa saran pakar, nampa "boot" bisa nyebabake pajak.
Miturut Aturan 180-Dina
Sawise panggantos properti dipilih, pembayar pajak wis 180 dina saka tanggal Property Relinquished ditransfer menyang panuku kanggo nutup ing Properties Penggantian anyar. Nanging, yen tanggal entek ing rega pajeg investor, kanthi ekstensi, kanggo taun pajak sing Property Reliable wis didol luwih awal tinimbang periode 180 dina, banjur ijol-ijolan kasebut kudu rampung nalika tanggal kasebut. Elinga, bagean saka periode iki wis digunakake ing Periode Identifikasi. Ora ana ekstensi lan ora ana pangecualian kanggo aturan iki, saupama dianjurake supaya jadwal nutup sadurunge deadline.
Wiwit angger-anggering Toret mbutuhake yen ora sah sing ora nyentuh hasil kasebut saka transaksi sing sepisanan, Intermediary Qualified entuk Property Replacement saka penjual nalika nutup lan sawise transaksi rampung, banjur pindhah menyang pembayar pajak.
Ora Kanggo Investor
Deskripsi dhasar babagan cara kerja 1031 Exchange sukses. Gumantung marang kahanan pajek mbayar, jinis properti kundur, lan karakteristik Property Replacement, liyane aspek Exchange bisa uga dilibatake. Sawijining completion bisa dadi komplèks, lan ahli kudu tansah consulted. Iki ora tugas kanggo "nindakake dhewe" investor.
Nggunakake kekuatan Exchange 1031 kanggo mbangun lan ngreksa kasugihan lan aset, ngasilake arus kas saka investasi, nyusun ulang, diversifikasi lan consolidate kepemilikan nyata minangka hak saben pemilik property investasi ing Amerika Serikat. Wajib pajak Amerika kudu ora kudu mbayar pajeg kapital modal ing sale of property investment yen padha ngidini reinvest sing dituku ing properti investasi liyane. Pasar sing ditawakake liwat Pacific West Securities, Inc. Anggota FINRA / SIPC.
Materi iki dudu tawaran sing bisa didol utawa tuntas kanggo tuku keamanan. Informasi iki mung kanggo dhiskusi lan informasi. Iki ora dimaksudake kanggo ngganti saran legal, tax utawa financial planning. Kode pajeg sing ditrapake kanggo lan mung kanggo hukum federal. Negara-negara individu uga duwe kode pajak tambahan dhewe. Hubungi tax sing cocok lan profesional hukum ing negara sampeyan. Informasi iki diwenehake saka sumber sing dianggep dipercaya nanging kudu digunakake sajrone nasihat profesional sing konsisten karo kahanan pribadi.
Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group
Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.