Cara Ngerjani Tenants ing 1031 Exchange

Tenants ing Common Allows for Diversification

Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Apa sampeyan kelangan panggilan telpon tengah wengi lan dilesake saka hassling karo nyewo sampeyan? Mbok meneh, amarga sampeyan ngoyak pemeriksa lan tukang koreksi? Mungkin sampeyan pancene seneng ngedol rental utawa bangunan apartemen cilik nanging sampeyan ngidhentoni konsekuensi pajak. Ing kasunyatan, sampeyan bisa uga mikir babagan mundhut potong mall sing anyar, nanging sampeyan mesthi ora bisa nglangi pametune kanthi mbayar dhuwit lan ora, malah, malah mbayar awis kanggo omah .

Yen sing kaya sampeyan, iki kabar becik. Kanthi nggunakake 1031 Tenants ing Exchange Umum, sampeyan bisa ngedol rental utawa bangunan apartemen, supaya sampeyan ora bisa nggayuh pajak bathi lan tetep bisa nggarap dhuwit kanggo sampeyan. Penyewa ing umum, dikenal minangka TIC, minangka salah sawijining cara sing paling apik para investor bisa melu kepemilikan saka siji utawa luwih sifat sing dhuwur, nalika nglindhungi kasugihan lan nyingkiri pituwase manajemen properti.

Penyewa ing Umum 1031 Exchange Ndadekake Diversifikasi

Contone, ngendika sampeyan ngedol fourplex sing wis diduweni kanggo 15 taun, lan sampeyan duwe ekuitas $ 400.000. Gumantung marang jumlah utang sing isih ditindakake, rega tuku investasi anyar bisa dadi watara yuta dolar. Nalika kuwi dhuwit, sampeyan isih bisa ora bisa tuku panggonan sing bener dhewe. Nanging, yen sampeyan nemtokake kanggo nandur modal ing TIC, yen $ 400.000 ekuitas bisa tuku kapentingan yuta dolar ing properti kelas institusional $ 30.000.000.

A Tenant ing Common 1031 Exchange ngidini diversifikasi ing antarane sawetara situs sing beda ing macem-macem lokasi geografis. Sampeyan bisa nandur modal ing gudang, utawa unit panyimpenan, hotel mewah, utawa kantor, fasilitas rumah sakit utawa dibantu, utawa bangunan apartemen sing dihasilake ing mayuta-yuta.

Diversifikasi iki bisa ngurangi risiko portofolio investasi lan bisa nambah nilainya.

Nyuwun penasehat investasi dipercaya lan ora wong sing ngedol investasi.

TIP: Sadurunge nandur modal ing 1031 Tenants ing Common Exchange, mangga pastekake jaksa sing dipercaya mereview dokumen-dokumen kasebut lan nindakake rajin amarga sampeyan. Iki kalebu diselidiki babagan entitas sing nyedhiyakake keamanan, kalebu nggawe manawa entitas wis dilisensi kanthi bener. Ana akeh bajingan, bisa ngupayakake seminari scammers cepet , nggarap bisnis iki.

Aturan IRS kanggo Tenants ing Exchange Umum 1031

Aturan IRS kanggo 1031 Exchange kudu teliti ditindaklanjuti untuk menunda kenaikan modal dan pajak penyerahan penyusutan . Property Relinquished kudu dianakake kanggo investasi utawa digunakake ing perdagangan utawa bisnis pemilik.

Lima persyaratan umum kanggo TIC 1031 Exchange sing potensial yaiku:

1. 100% saka hasil saka penjualan kudu dilabur lan nilai saka Properti Pengganti komersial kudu padha karo utawa luwih saka Properti Relinquished.
2. A Intermediary Berkualifikasi dadi penjual sing ditunjuk lan nyekel kabeh hasil penjualan Property Relinquished.

1. Ana wektu identifikasi 45 dina, sajrone paling ora telung "kaya-jenis" Properties Penggantian kudu diidentifikasi ing nulis.
2. Ing 200% Aturan nemtokake manawa ana saperangan saka Properties Penggantian bisa diidentifikasi nanging nilai agregaté ora kudu ngluwihi 200% saka Nilai Relinquished Property.
3. Yen aturan telung properti lan 200% Aturan ora diterapake, nilai pasar agregat saka sifat komersial sing bakal dituku ing ijol-ijolan kasebut kudu nyakup paling 95% saka total nilai pasar wajar kabeh sifat sing diidentifikasi.

Diowahi dening Elizabeth Weintraub. Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.

Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sawise Property Replacement dipilih, investor duwe 180 dina saka tanggal Property Relinquished ditransfer menyang panuku kanggo nutup ing properti anyar. Yen tanggal entek ing rega pajeg investor, karo sembarang ekstensi, kanggo taun tax ing Property Relinquished sing didol luwih awal tinimbang periode 180 dina, banjur ijol-ijolan 1031 kudu rampung ing tanggal kasebut.

Investor uga ngelingi yen bagean saka periode 180 dina iki wis bisa digunakake nalika periode identifikasi 45 dina. Ora ana ekstensi lan ora ana pangecualian kanggo aturan 45 dina, sing kalebu akhir minggu lan preian. Yen wates wektu wis ngluwihi, kabeh ijol-ijolan bisa didol, lan denda lan pajak bakal dilacak.

Yen investor mundhut kapentingan pecahan ing luwih saka siji properti, dianjurake supaya manawa tanggal tutup dijadwal sadurunge.

Penyewa ing Deed lan Asuransi Umum Exchange Umum

Minangka pemilik ing TIC, sampeyan bakal nampa layang kapisah minangka panyewan ing umum lan minangka judhul privasi ngamanake persentase kapentingan ing properti. Sampeyan duwe hak sing padha karo sing nduweni siji liyane.

Arus Kas lan Potensi Apresiasi Saka Tenants ing Exchange Umum 1031

Ana potensial kanggo penghasilan kanthi proporsi kepemilikan fractional, kang duweni potensi bisa luwih gedhe tinimbang aliran awis sing ditampa saka investasi sadurungmu.

Aliran awis bisa diimbangi dening penyusutan basis sampeyan ing tuku anyar.

Sampeyan uga enggo bareng ing apresiasi pro rata, yen ana, properti yen pungkasane didol. A TIC dianggep alat perencanaan estate sing terkenal minangka ahli waris sampeyan kudu nampa basis jumlahe nalika demise sampeyan.

Diowahi dening Elizabeth Weintraub. Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.

Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sajrone pertengahan nganti pungkasan taun 1990-an, investor nduwe akeh panjaluk marang IRS nyuwun pratelan panuntun dhumateng apa sing ora dipérang (pecahan), Panyawat ing Kepentingan Umum ing properti nyata minangka entitas layak kanggo tax deferral ing bagean 1031.

Kanggo nanggepi, ing Oktober 2000, IRS ngetokake Proceeding Revenue 2000-46. Prosedur iki mratélakaké yèn sawetara panyewan ing hubungan umum bisa ditampilake minangka kemitraan kanggo tujuan pajak federal lan mulané ora layak kanggo 1031 pertimbangan.

IRS nyatakake yen ora bakal ngetokake pitunjuk sadurunge. Keputusan iki dicabut ing Maret 2002, diikuti dening Revenue Procedure 2002-22.

Dikenal minangka "Rev. Proc.," Proceeding Revenue 2002-22 nyatakake 15 poin, sing bakal ditliti dening IRS nalika "ngelingi panjaluk kanggo ngatur yen kapentingan fraksi sing ora kabagi ing properti nyata rental ora kapentingan ing entitas bisnis " - tegesé kemitraan sing ora kualifikasi bisa ngganti resiko ing risiko lan konsekuensi pajak.

Nanging, nggoleki panuntun dhasar tetep ora bisa rampung. Akeh informasi sing dibutuhake kanggo review IRS ora malah kasedhiya nganti sponsor siap entuk properti, nutup silihan, lan ngedol kapentingan menyang penyewane ing umum. Mulane alasane sabab paling dewan sponsor ngetokake "kudu" utawa "bakal" pendapat tax dumunung ing Memorandum Panggonan Private.

Pedoman Panentu Revenue kanggo Tenants ing Exchange 1031 Umum

The Rev. Proc. ngedegake pedoman sing cetha kanggo struktur, pembiayaan lan pengelolaan Tenant ing Kepemilikan umum. Ngidini 2 nganti 35 pemilik, senadyan sponsor lan pemberi utang bisa nyetel watesan luwih murah kanggo sawetara properti, sing biasane antara 10 lan 25 investor.

Sawijining bojo lan bojo uga dianggep minangka entitas tunggal (gumantung marang hukum negara) lan ora ana sing nduweni hak sing diijini ngajukake tax return minangka kemitraan. Saben pemilik nduweni hak kanggo ngedol utawa ndhuweni kepemilikan fractional nanging mung sawise ngatur kanggo didol marang liyane. Ana panggabungan profesi lan uga utang (hipotek).

Kanthi pedoman sing luwih cetha, industri TIC wiwit kanthi tulus lan narik akeh sponsor anyar, broker / panganyang lan wakil replikasi ing pasar. Wiwit taun 1990-an, ana panemu banget babagan Tenants ing 1031 Exchange. Ing kasunyatan, wutah ing usaha wis mushroomed 550% ing TIC wiwit taun 2002 nganti 2004. Nilai total investasi TIC sing ditutup ing 2007 kira-kira luwih saka $ 8,5 milyar. Sawetara mangerteni nomer iki malah luwih dhuwur - nganti $ 10 milyar (nalika kalebu pengaruh).

Penyewa ing Common Offerings kanggo Investor accredited

Mayoritas penawaran TIC digawe kanggo "investor akreditasi", sing artine kriteria finansial tartamtu kudu ditemokake.

1. Investor tunggal (utawa ing kombinasi karo pasangan) kudu duwe net worth luwih saka $ 1 yuta.
2. Pendapatan taunan $ 200.000 ing 2 taun kepungkur kanthi nunggu sing bakal diterusake.

1. Pendapatan gabungan karo pasangan $ 300.000 sajrone 2 taun kepungkur kanthi pangarepan ora ana owah-owahan.
2. Entitas kayata LLC, Partnership utawa Corporation kudu nduweni aset paling ora $ 5 yuta utawa, yen aset kurang saka $ 5 yuta, saben investor kudu diakreditasi minangka individu.

Diowahi dening Elizabeth Weintraub. Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.

Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Investor bisa entuk pitulungan sing penting kanggo nemokake Property Replacement saka salah sijine perusahaan sing khusus ngurus 1031 Exchange lan Tenants ing Exchange 1031 umum. Spesialis TIC iki nduweni akses menyang akeh properti investasi lan asring wis ngrampungake maneka warna tingkat kualitatif, kayata bandhingane rega, pengungkapan, net income, laporan lowongan, dll.

Biasane, perusahaan sponsor wis ngentekake jumlah dhuwit sing gedhe banget kanggo mbentuk nawarake properti iki kanggo ngetrapake syarat IRS kanggo Exchange TIC 1031. Kadhangkala sponsor nggabungake properti karo persetujuan tuku lan banjur nyiapake dokumen kurban, asring disebut Memorandum Penempatan pribadi, (PPM), sing banjur dipasarke liwat dealer-broker. Sawetara sponsor cedhak properti sadurunge marketing nanging iki bisa luwih larang amarga biaya.

Ngevaluasi Perwakilan Investasi ingkang Didaftar

• Pilih wakil investasi sing ndhaftar khususake investasi ING. Iki kudu rampung sadurunge sade properti investasi.
• Evaluasi sawetara sifat panggantos bisa. Nalika sampeyan nindakake iki karo wakil investasi sing kadhaptar, sampeyan kudu nliti sponsor saka saben kurban. Apa rekaman trek kasebut? Apa infrastruktur organisasi bisnis wis cukup? Punapa kepala sekolah, staf lan manajer gadhah kompetisi?

• Priksa manawa wakil investasi duwe lisènsi Seri 7 utawa Seri 22, bebarengan karo lisènsi Seri 63 utawa Seri 66. Dheweke kudu uga dialami ing real estate komersial, lan duwe rekaman trek sing tujuwane tukar tukar sukses.

Pitakonan kanggo Takon Sponsor Perusahaan

• Apa program sponsor uga wis kabentuk lan adil kanggo investor?

• Apa aturan kasebut kanthi teliti, sacara sah lan sacara mekanik, kanthi keterangan sing bener?
• Apa tujuan sing ditemtokake ing dokumen kasebut?
• Apa risiko sing ana hubungane karo investasi tinulis kanthi cetha?
• Apa program, karo aset, didisain kanthi tentrem bisa nampa tujuane?
• Apa target sing ditemtokake kanthi wajar miturut bukti kasebut?
• Apa safeguards lan cadangan ing panggonan?

A Tenant ing Common 1031 Exchange ngidini investor akeh pilihan nalika nliti properti panggantos.

Investasi bathi paling sethithik $ 100.000 biasane dibutuhake, nanging saben tawaran properti bakal duwe minimal sing wis ditemtokake kanthi mbagekake total usaha kanthi jumlah kapentingan TIC.

Saben penawaran PPM kudu dievaluasi, dianalisis lan dibandhingake karo usulan-usulan kompetitif liyane. Bebungah sing wis ditemtokake saiki, saiki lan mangsa, informasi keuangan panyewan, lokasi lan lingkungan kudu diteliti, lan kalebu panaliten babagan wilayah pasar real estate kasebut.

Diowahi dening Elizabeth Weintraub. Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.

Miturut C. Grant Conness, Presiden, 1031 Alternatives Group

Sawetara perusahaan sing nangani TIC wis ngrampungake prilaku amarga macem-macem kemungkinan properti investasi. Kanggo nindakake iki, wakil investasi sing kadhaptar ngrampungake tuntutan amarga ing perusahaan, biasane liwat departemen rajin amarga; nalika wong ngupaya layanan njaba saka "konsultan ketuntasan amarga" lan pengacara.

Jinis Penyewa ing 1031 Pertukaran Umum

1031 Penyewanan ing Bursa Saham umum bisa kabentuk kanthi macem-macem cara, lan kesempatan kasebut kerep dianggo nganggo manajemen lan pendanaan.

Silihan non-recourse kadhangkala ditawarake, sing nyegah peminjam saka arep ngurusi aset liyane sing nyilih. Keamanan pemberi pinjaman dalam silihan dibatesi karo nilai properti kasebut.

Nanging, sawetara pemberi utang wis bubar nyuwun entitas sing tanggung jawab kanggo mlebu kanggo tanggung jawab nalika upah sing ditampa saka properti ora digunakake kanggo mbayar utang nanging diverted kanggo ndandani, dll. Liyane tukang kredit wis nemtokake sing TIC lan, kadhangkala saben panuku saben wong, kudu njamin marang wong sing nyalahake marang masalah lingkungan mangsa ngarep. Investor dianjurake kanthi rapet mriksa dokumen silihan lan PPM kanggo nyegah kamungkinan hukuman sing luwih dhuwur tinimbang investasi asli.

Nalika nindakake rajin tumrap program TIC, investor kudu mbandhingake struktur lan kesesuaian kanthi bener karo 15 Rev. Proc. pedoman. Transaksi sing nyimpang bisa nyebabake IRS ora ngidini, saéngga investor bakal ngetokake konsekwensi pajak mangsa ngarep.

Kurban disusun karo dokumen sing ditandatangani dening saben pemilik, nyedhiyakake sponsor kanthi wewenang kanggo nangani manajemen saben dinane. Bisa uga ana master master utawa perjanjian manajemen sing ngemot variasi ing cara nyewa lan dana sing dikumpulake disebarake menyang pemilik TIC.

Kurban bisa uga ngandung penyewa ing persetujuan umum, sing nggambarake hubungan antarane investor individu lan pemilik TIC liyane. A TIC uga bisa disusun minangka Entitas Tujuan Khusus (SPE) ing ngendi ora ana individu sing didaftar minangka pamilik. Ing SPE, perusahaan tuku winates tunggal lan nduweni kapentingan TIC. Struktur iki menehi lapisan perlindungan ekstra ekstra kanggo pihak sing nduweni lan pemberi pinjaman. Biasane Sponsor TIC ora bakal tanggung jawab kanggo ngatur investasi lan manajemen bebas kudu dipunginaake.

Apa Panuku ing Pasar Dagangan Umum utawa Real Estate?

Paling sponsor nambalaken investasi TIC minangka sekuritase amarga padha ketemu definisi keamanan kasebut ing negara ngendi properti kasebut utawa ing macem-macem negara ngendi Sponsor ngidini kanggo menehi kanggo Advertisement. Iki tegese tegese mung pedagang sekuritase sing dilisensi bisa mlebu investasi kasebut, kanthi pengawasan SEC . Nanging, kabeh TIC kapentingan, kalebu sing sekuritase, disampekke kanthi akte lan negara paling nyebutake minangka real estate.

Pitakonan apa investasi real estate minangka keamanan bisa dadi kompleks lan masalah kasebut bisa nyebabake keprihatinan.

Nalika tuku kapentingan TIC minangka transaksi real estate kanggo 1031 tujuan, paling didol minangka sekuritase. Nanging, ora ngagetake yen sawetara sponsor terus ngedol kepentingan TIC minangka real estate lan ora ngedol barang kasebut minangka sekuritase.

Amarga makelar real estate biasane melu ing Advertisement saka Relinquished Property, marketing penawaran TIC liwat makelar padha mung misale jek logis minangka ing posisi kanggo ngenali prospektif investor. Konflik kasebut dumunung ing aturan FINRA, (Otoritas Regulasi Industri Keuangan) lan Komisi Sekuritas lan Bursa, sing nglarang pembayaran ragad utawa komisi kanggo sapa waé sing ora nduwèni lisensi sekuritase.

Iki kanthi efektif ngatur bayaran pembayaran referral utawa komisi kanggo makelar real estate. Adoh yen aturan kasebut, sing dimaksudake kanggo nglindhungi para investor, ora nyengkuyung para profesional real estate kanggo ngatonake kaluwihan transaksi TIC marang 1031 klien ijolan.

Permintaan kanggo Tenants ing 1031 Exchange Umum Kuwat

Investor kudu nampilake TIC minangka sifat sing bakal ditindakake minangka investasi moderat kanggo jangka panjang. Yen likuiditas penting, banjur opsi alternatif kudu dianggep.

Panyuwunan Tenants ing sifat umum terus berkembang kanthi saben taun sing dilewati. Luwih apik, kecepatan pasar TIC lan proses ijolan 1031 bisa dadi akeh banget kanggo investor sing ora pati ngerti karo TIC, nanging kesempatan kanggo laba lan tabungan pajak gedhe tenan.

Efek sing ditawakake liwat perusahaan sekuritas kudu menehi sampeyan statement sing padha, sing ora bisa gumantung:

Materi iki dudu tawaran sing bisa didol utawa tuntas kanggo tuku keamanan. Informasi iki mung kanggo dhiskusi lan informasi. Iki ora dimaksudake kanggo ngganti saran legal, tax utawa financial planning. Kode pajeg sing ditrapake kanggo lan mung kanggo hukum federal. Negara-negara individu uga duwe kode pajak tambahan dhewe. Hubungi tax sing cocok lan profesional hukum ing negara sampeyan. Informasi iki diwenehake saka sumber sing dianggep dipercaya nanging kudu digunakake sajrone nasihat profesional sing konsisten karo kahanan pribadi.

Diowahi dening Elizabeth Weintraub. Ing wektu nulis, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, iku Broker-Associate ing Lyon Real Estate ing Sacramento, California.