Understanding Relationship Between Asset Prices and Interest Rates
Kabeh iki bisa katon apik yen sampeyan pancen cukup nyenengake ing posisi sing penting sadurunge ngurangi tingkat kapentingan, ngijini sampeyan ngalami ledakan kabeh menyang ndhuwur, weruh net worth sampeyan tambah luwih dhuwur lan luwih dhuwur saben taun senadyan kasunyatan tarif tambah nethek njaba tingkat kenaikan income pasif , sing pancene penting . Iku ora dadi gedhe kanggo investor jangka panjang lan / utawa sing tanpa akeh aset sijine aside sing pengin miwiti nyimpen, kang kerep kalebu wong diwasa enom mung metu saka sekolah menengah utawa College, ngetik tenaga kerja kanggo pisanan.
Sing bisa muni aneh yen sampeyan ora kenal karo keuangan utawa bisnis valuasi nanging ndadekake akal budi yen sampeyan mandheg lan mikir babagan iki. Nalika sampeyan tuku investasi, apa sing bener tuku iku arus kas ing mangsa; MediaWiki , inflasi, lan pajak , sampeyan pracaya bakal nyedhiyakake tingkat rega sing cukup , dikepalake minangka tingkat pangembangan taunan , kanggo ngganti sampeyan kanggo ora ngonsumsi daya beli sampeyan ing saiki; mbuwang barang-barang sing nyedhiyakake sarana kayata mobil, omah, liburan, hadiah, lemari, montore, mangan ing restoran sing becik, utawa apa wae sing ndadekake rasa seneng utawa bungah urip, nambah apa sing penting: Keluarga, kanca, kamardikan ing jaman sampeyan, lan kesehatan sing apik.
Nalika tingkat bondho dhuwur amarga tingkat kapentingan sing kurang, tegese saben dolar sampeyan ngluwihi mundhut investasi sing mundhut dhuwit sing luwih murah tinimbang dividen, kapentingan, réncang , utawa income liyane (loro-lorone langsung utawa nggoleki, ing kasus perusahaan sing nyegah pangentukan kanggo wutah tinimbang mbayar metu kanggo shareholders ).
Pancen, investor long-term rasional bakal nindakake tagihan ing prospek pasar saham sing ngatur panampa dividen luwih saka 2x utawa 3x sing ngasilake jaminan Treasury normal utawa pasar real estate sing bisa nyedhiyakake 5x utawa 10x normal sing bisa ngasilake jaminan Treasury. Kanggo apa sing ilang ing mbuwang Nilai ing neraca , nggawe wong katon miskin ing kertas, padha gain ing tambahan saben wulan income, ngijini supaya bisa entuk liyane; kasus ekonomi sing ngalahake akuntansi.
Sanadyan, sanajan sampeyan ngerti kabeh iki, sampeyan bisa uga kepengin ngapa prices aset tiba nalika tingkat bunga munggah. Apa konco sing nyuda? Iku pitakonan sing fantastis. Sanajan adoh luwih rumit yaiku kita mbahas mekanika, ing tengah-tengah prakara iki, biasane ana loro bab.
1. Asset Prices Tiba Nalika Tarif Suku Munggah amarga Biaya Opportunity "Rate Risk-Free" Dadi Lebih Menarik
Apa padha nyatakake utawa ora, paling wong duwe akal sehat sing cukup kanggo mbandhingake apa sing bisa entuk investasi potensial ing saham, obligasi , utawa real estate kanggo apa sing bisa entuk dhuwit ing aset aman. Kanggo investor cilik, iki asring tingkat bunga sing kebayar ing akun tabungan FDIC, rekening rekening, akun pasar uang , utawa dana pasar uang dhuwit .
Kanggo investor, bisnis, lan institusi sing luwih gedhé, iki minangka "résiko bebas" sing disebut ing tagihan, obligasi, lan cathetan Keuangan AS, sing didhukung déning pamaréntah Amerika Serikat.
Yen tingkat "aman" tambah, sampeyan, lan paling akeh investor, bakal njaluk bali maneh kanggo bagean dhuwit; kanggo njupuk risiko ndhuweni bisnis utawa bangunan apartemen. Iki mung alam. Apa sing bisa mbedakake dhewe kanggo ilang utawa keruwetan nalika sampeyan bisa lungguhan, ngumpulake kapentingan, lan ngerti sampeyan bakal entuk rega principal (nominal) lengkap ing sawetara titik ing mangsa ngarep? Ora ana laporan taunan kanggo maca, ora ana 10-K kanggo sinau, ora ana pernyataan proksi kanggo maca.
Conto praktis bisa mbantu.
Mbayangno obligasi Treasury 10 taun ana sing ngasilake pre-tax 2,4%. Sampeyan looking ing Simpenan sing sadean kanggo $ 100.00 saben bareng lan pangentukan diencerke saben bareng $ 4.00.
Saka $ 4.00, $ 2.00 wis dibayar minangka dividen awis. Iki nyebabake pangasilake 4.00% lan pangasil deviden saka 2.00%.
Saiki, bayangake Federal Reserve nambah suku bunga . Wawancara 10 taun rampung ngasilake 5.0% pre-tax. Kabeh liyane padha (lan ora tau, nanging mujudake kajelasan akademik, kita bakal nganggep kaya mangkono), investor bisa njaluk premium sing padha supaya bisa duwe saham. Mulane, sadurunge kenaikan tarif, para investor kepengin tuku saham ing ijol-ijolan kanggo 1.6% ing bali ekstra (diferensial antarane 4.00% pangasilake lan 2.40% pangasil Keuangan). Yen pangasilane Keuangan mundhak 5.00%, yen hubungane padha, bakal ngetokake penghasil laba 6,60%, kang tegese dadi pangasil deviden 3,30%. Variabel liyane sing ora ana, kayata owah-owahan biaya struktur ibukutha (luwih ing wektu kasebut), mung cara saham bisa ngasilake tingkat keuntungan lan dividendhe yaiku saka $ 100.00 saben saham nganti $ 60.60 saben saham, pangurang saka saklawasé 40,00%.
Iki ora dadi masalah kanggo investor disiplin, diwenehake, mesthi, yen tingkat inflasi tetep entheng. Yen ana apa-apa, iku pangembangan gedhe amarga rata-rata biaya dolar , dividen reinvested , lan modal anyar sing diinvestasikan saka gaji utawa sumber pendapatan liyane saiki tuku maneh penghasilan, dividen liyane, luwih kapentingan, luwih renten saka sadurunge. Padha uga manfaat minangka perusahaan bisa ngasilake maneh sing luwih dhuwur saka program repurchase bareng .
2. Prasarana Aset Tiba Nalika Tarif Suku Munggah amarga Biaya Utang Owah-owahan kanggo Bisnis lan Real Estate, Nglereni Kanggo Pangentukan
Alesan kapindho kapindho bondho yen tiba nalika kenaikan tarif kapentingan bisa nduwe pengaruh banget marang tingkat penghasilan net dilaporake ing statement income . Nalika bisnis ngetokake dhuwit, bisa liwat liwat silihan bank utawa kanthi nerbitake obligasi perusahaan . Yen tingkat kapentingan perusahaan bisa entuk dhuwit luwih dhuwur tinimbang tingkat kapentingan sing mbayar utang sing wis ana, kudu ngeculake aliran awis luwih kanggo saben dollar kewajiban sing pinunjul nalika nerangake wektu kanggo refinance. Iki bakal nyebabake biaya kapentingan sing luwih dhuwur. Perusahaan bakal kurang nguntungake wiwit bondholders ing obligasi sing mentas diterbitake digunakake kanggo refinance bonds lawas, maturing, utawa obligasi sing anyar ditokake perlu kanggo pitukon utawa nggedhekake, saiki njaluk liyane saka aliran awis. Iki nyebabake "pangentukan" ing pangaji-kanggo-pangentukan rasio kanggo nolak, tegese mundhak regane luwih akeh yen saham nolak kanthi jumlah sing cocog. Sinau cara liyane, kanggo stok tetep rega sing padha kanthi nyata, rega saham kudu nandhang.
Iki uga nyebabake rasio jangkoan kapentingan kanggo ngurangi, uga, nggawe perusahaan katon luwih resik. Yen risikya tambah cukup dhuwur, bisa nyebabake investor njaluk premium resiko sing luwih gedhe, ngurangi rega saham maneh.
Bisnis usaha kanthi aset sing mbutuhake akehe properti, tetanduran, lan peralatan iku kalebu sing paling rawan karo resiko tingkat kapentingan. Perusahaan liyane - mikir babagan Microsoft nalika taun 1990-an nalika ana owah-owahan lan dibutuhake supaya sethithik cara kanggo nyedhiyakake aset sing bisa ditindakake, bisa mbantu apa wae lan kabeh saka akun pangecekan perusahaan tanpa njaluk bank utawa Wall Street kanggo dhuwit - numpak prau kanthi masalah iki, kabeh ora kena kena pengaruh.
Sawetara jinis bisnis bener kakehan nalika lan yen tingkat kapentingan munggah. Salah sijine ilustrasi: Konglomerat asuransi Berkshire Hathaway, dibangun liwat 50+ taun saiki dening miliarder Warren Buffett . Antarane awis lan obligasi sing kaya awis, perusahaan wis njagong ing $ 60 milyar ing aset sing entuk apa-apa. Yen tingkat kapentingan bisa nambah persentase sing prayoga, perusahaan kasebut bakal dumadakan ngasilake miliaran kanthi miliaran dolar ing tambahan income saben taun saka likuiditas cadangan kasebut. Ing kasus kasebut, bisa dadi utamané menarik minangka faktor saka item pisanan - investor nuntut harga saham sing murah kanggo ngimbangi kanggo fakta kas, obligasi, lan cathetan Keuangan nyedhiyakake imbuhan luwih kaya - adipati karo fenomena iki minangka dhuwit dhewe tuwuh. Yen bisnis wis lenggah ing owah-owahan suku cadhangan cukup, kemungkinan rega saham bisa ningkat ing pungkasan; salah sawijining perkara sing nggawe investasi supaya bisa nggawe intelektual.
Padha dadi kanggo real estate. Mbayangno sampeyan duwe $ 500,000 ing modal usaha sing pengin dilebokake menyang proyek real estate; mbok menawa mbangun gedung kantor, mbangun unit panyimpenan, utawa mbangun warehouse industri kanggo disewakake kanggo perusahaan manufaktur. Apa wae proyek sampeyan nggawe, sampeyan kudu nyedhiyakake 30% usaha kasebut kanggo njaga profil resiko sing disenengi, kanthi 70% liyane saka pinjaman bank utawa sumber pembiayaan liyane. Yen tingkat kapentingan nambah, biaya modal sampeyan mundhak. Iki tegese sampeyan kudu mbayar kurang kanggo akuisisi / pangembangan properti utawa sampeyan kudu puas karo arus kas adoh luwih murah; dhuwit sing bakal mlebu ing kanthong sampeyan nanging saiki bakal dialihake menyang tukang kredit. Hasile? Kajaba ana variabel liyane sing muterake pertimbangan kasebut, nilai sing ditutkake saka real estate kudu nyuda relatif marang ngendi wae. (Operator kuat ing pasar real estate cenderung tuku properti sing bisa ditahan ing dekade-dekade, pendanaan kanggo syarat-syarat anggone bisa supaya arbitrase penyusutan ing mata uang. Minangka inflasi kripik adoh ing nilai saben dollar, nambahake sewa, ngerti Pembayaran maneh kadewasan mangsa sing luwih cilik lan luwih cilik tinimbang istilah ekonomi.)